經營「頹場」的置富產業信託(778)和2020年全年業績簡評
華人和香港人鍾情於「磗頭」是人所共知,不過以今時今日的樓價並非無父(母/祖父母)幹的人可以負擔,有基金公司和富豪看準這一點就將旗下部份不太貴重的物業分拆出來上市,一來他們可以套現現金,另一方面成立管理人公司,每年收管理費和股息。而小投資者又視買房託為物業投資的替代品,在不夠首期的情況下仍然可以享受樓市的升幅。今次榮晉會簡介一下保守散戶鍾意的置富產業信託(778)(下稱房託)。
置富產業信託(778)是長和系世紀重組下的產物
再留意一下管理人董事會名單,當中趙國雄、趙宇、葉德銓和馬勵志都是李嘉誠和李澤鉅的人馬,董事會名單可以確定了該房託由長實集團(1113)控制。
上圖簡反映了該房託的基金單位於2010年上市時為16.69億,每年會發行更多基金單位作為管理人的報酬。2012到2013年期間基金單位增幅更多,原因是管理人收取4,809,152個新基金單位作為收購置富嘉湖的費用。
發行的基金單位愈多,其他小股東的分享到的股息和權息就被攤薄,管理人精明的地方是盡可能每年增加每基金單位的分派,只要每年增少少派息,小股東未必留意到自己權益被攤薄。
此外,物業管理人為高衞物業管理有限公司,為房託的商場提供物業管理和租賃管理服務,並且每年向各商場收取物業收益總額3%作為費用。在公司網頁上見它是長實集團(1113)的成員,即是它透過該公司向商場租戶收取管理費。
簡單來說,長實集團(1113)在2003及2010年在新加坡和香港上市後就透過管理人公司收取費理費,而另外1間物業管理公司收物業管理費用。精明的李嘉誠父子其實以收基金單位為主,持有基金單位一方面可以加強對房託的控制權,又可以每年收股息,亦可以趁股價上升沽貨套現,高明!
置富產業信託(778)發展和收購
2015年時,該房託向里昂證券旗下基金CLSA Capital Partners以19.185億元收購位於觀塘茶果嶺道88號的麗港城商場,這是該房託首度向獨立第3方提出收購的項目。完成商場收購和翻新工程後,它可與同區的商場城中薈產生協同效應,透過優化商戶組合及擴大規模效益,加強兩項物業的發展潛力。
管理人不只會購入和持有商場,還會趁著房地產價值上升之時沽出物業,例如在2015年4月2日以6.48億元向Tower Key Limited完成出售盈暉薈,及在2018年2月以20億元向Farsight Investment出售和富薈,並利用套現的現金還債。
物業組合及收入淨額分析
而另一重點項目就是為天水圍的+WOO嘉湖一期開展大型資產增值措施,措施於2018年6月展開,於2019年峻工,耗資1.50億港元,在通過改善商場的整體佈局及購物氛圍並提供更豐富的餐飲及零售選擇,從而鞏固其作為鄰近社區內購物商場的首選。
在2013年前,該房託以置富第一城和馬鞍山廣場作主要收入來源,自收購+WOO嘉湖(前稱置富嘉湖)後,馬鞍山廣場的重要性稍為下降,現時管理人將精力放在+WOO嘉湖身上,預期二期工程完成後,它的貢獻會更大。
市場定位與租戶組合
該房託以經營民生商場為主,收購舊商場翻新,再加租,模式類似領展(823),但規模相對細。當中以銀行及房地產服務、餐飲、服務及教育和超級市場這4個行業貢獻最多盈利,超過60%租戶都是經營與民生有關的生意,可能在2020年時,餐飲、教育的行業受到影響,但是就算被迫在家工作和網上學習,市民仍然要吃飯和買日常用品,例如廁紙和口罩之類,所以租戶組合為該房託提供少量保證。在2020年時,我們看到銀行及房地產服務租戶帶來的收益下跌,其實這個數字又不算下跌太多,只是由2019年的19.20%下跌到19.10%,而服務及教育和超級市場帶來的數益反而錄得輕微上升,可算是不幸中之大幸。
該房託的部份租戶為長和系其他子公司,當我們進入這些商場時會發現它們等於是小型長和系王國。例如屈臣氏、3香港和百佳超級市場就是該房託的長期租戶,變相為它提供穩定租金收入。
部份租戶是同系公司,其實是雙利刃,一方面它們為該房託提供穩定收入,不怕它們流失,但同時難以大幅度加租,窒礙收入增加。
三項核心策略
房託的管理人定下3項核心策略,分別是資產投資、資產管理及資產增值。
房託的管理人定下3項核心策略,分別是資產投資、資產管理及資產增值。
資產管理為藉著受本地強勁的消費意欲帶動,旗下零售商場的租務需求繼續保持良好勢頭,趁勢向商戶加租。該策略需要時勢的配合,香港於2010年後進入經濟擴充期,本地生產總值、零售總額和訪港旅客穩步上升,失業率下跌,都是有利該房託放膽去加租金,到2014年整體租金加幅高達23.80%!
資產增值指翻新旗下商場,增加出租面積和提高租金。
管理層謹慎,做好資本管理,不輕易擴充商場規模和借貸。趁房地產市度好就出售物業減債,又趁低位買入物業。
2018年2月,該房託以20億港元向Farsight Investment出售和富薈,售價為2011年購入價的2倍。出售所得款項中的19.5億港元已用於提前償還若干銀行借款,債務減少讓利息有所減省,緩解面臨的加息壓力,並於2018年12月31日,減少資產負債比率至20.9%。
管理人把握時機做買賣操作令該房託上市以來長期維持100%派息(2020年除外),而資產負債比率維持在30%以下。
未來展望
未來1到2年收入下跌該房託在過歷過2019和2020後,肯定對逆境有抵禦能力,但未來派息會減少。行政總裁趙宇在電話會議上表示,2021年度將會有34%租約到期,由於零售市道欠佳,因此料租金調升率短期內會繼續錄負增長。至於何時會轉為正增長,則要視乎香港政府對疫情的控制。管理人的策略是寧願下調租金也要保持著較高的出租率和續租率,個人同意其做法,因為商場有租戶才可以吸引人流,待經濟回暖之後再慢慢加租也不遲。
網購發展
樂觀來講,現時是網店和實體店地位一樣的年代,就算香港電視(1137)亦需要租實體店供顧客取貨,但隨著網購普及和速遞業發展,實體店地位會下跌。例如網上超市熊貓超市-pandamart大玩「24小時全天候送遞、最快15分鐘送到」的「玩命」承諾;元朗實體店亦將提供24小時取貨服務。相信萬寧、百佳、一田等零售商亦會照辦煮碗,屆時民生商場還需要那麼多嗎?
收購未必成事
置富產業信託(778)只是長和系的下線公司,主要為旗艦公司-長實集團(1113)服務,業務發展不如領展房託(823),而大股東不積極將貴重物業,例如尖沙道的1881 Heritage和海之戀商場注入該房託,感覺好似將不太值錢的「頹場」分拆出來就算。
投資策略
投資者需要別具耐性,經濟轉差,租金收入下跌才有買入機會,持有後別太在意股價,反而關心科技有無影響民生商場的存在、租戶生意有無減少。祝大家股運亨通。
我都持有: 分析詳盡好嘢
回覆刪除多謝師兄欣賞,個人欣賞其管理層,希望到2022年時派息會回升。
刪除好詳盡的分析, 置富產業信託(778)發展和收購當中的EXCEL係自己整理? 好有心機
回覆刪除認同778為長實服務,只能回收較差的資產, 難有優質資產注入
點睇823? 823先天原因無包袱可以不停對外收購, 兩者比較我都係支持823, 但近年向內地發展,唔知眼光夠唔夠, 希望唔會買到死場返黎拖累表現
多謝欣賞,個Excel表是自己整理的。領展(823)近幾年已將香港的物業做翻新,之後賣出不太值錢的出去,再在外地投資,只是做香港做房地產的經驗搬到外地又真是如此成功?這個是未知之數,現在已經是互聯網世界,網購和在家工作或多或少影響商場和辦工室的租賃,但出來做生意,有一個見得人的會客地點都是需要的,所以需求仍存在,但已不如從前。823無疑是香港最具潛力的房託,但生意模式或多或少脫節,往後租金和派息只有温和增長,做到高單位數已收課。收息股又何必執著於房託? 市場還有許多肯派息的公司,一定找到的。
回覆刪除多謝分析,的確很詳盡。我持有三年多,也看過至少過去五年年報,也看不出你觀察到的論點。謝謝讓我再上多一課。
回覆刪除持有的原因也本著民生商場,雖然網購掘起,相信人總要另一處地方,娛樂、用饍。需求不會在短時間出現極大轉變,只要和以往一樣收入,已經很滿足。此股雖然悶,同時也穩定,不太用心觀察,只要每次出業績,看一看主要收入的頭三大商場有沒有變化。再看市場價位,已可定下買賣策略,可謂省時省力。
至於你指2020年為什麼有餘力收購,市況價位不高的情況下,仍沒有行動。我想是因為公司的收購策略所致。如以往,也是從母公司(1113.HK)收購的,可預計之後也是。不出手的厡因是可能當時價位不太理想,不能為母公司帶來更多營利。二來母公司近年作風是向海外收購,因未找到合適目標,所以沒有現金需要,才仍未向置富賣出資產已而。