港鐵公司(0066)2020年全年業績簡評:爛船尚有三分釘

 港鐵公司(0066)，下文稱為港鐵公司，於2020年的業績承接著2019年下半年以來的劣勢，業績按年倒退，這一間有政府撐腰的公司到底能否在未來3年錄得正增長? 本文先簡述港鐵在2020年各種業務的情況，以及自己對其的少少看法。

2020年全年業績簡評

在2020年，香港以至全球受到2019冠狀病毒病 （COVID-19）侵襲，市民盡可能在家工作，學生在家學習，部份行業被迫停業，飲食業營業時間受限制，只可以做外賣生意等令大家出外的意慾都大減，這些都是大大打擊港鐵公司的生意。來自經常性業務的利潤大跌122.61%，在計算來自物業發展的收入後，股東應佔利潤按年下跌58.51%。

香港客運業務

香港的客運業務按年倒退40.35%，市民不外出導致對交通工具需求下跌。冠狀病毒病於2019年12月時在內地傳播，於2020年1月尾時開始在輸入個案，香港政府為此收緊對內地的通關政策。2020年1月30日起，除深圳灣口岸以外，其他跟深圳連通陸路、海運的口岸（包括廣深港高鐵香港段和紅磡站的城際直通車）的客運服務都被暫時被關閉或停運。受此影響，廣深港高速鐵路香港段自2020年1月30日開始關閉，即是來自該鐵路的收入就暫時中斷。

由於疫情爆發及其後邊境口岸關閉，內地旅客大減，羅湖及落馬洲過境服務的乘客量減少92.7%至760萬人次。高速鐵路（香港段）乘客量為100萬人次，較2019年減少93.9%。由於航空旅客人數暴跌，機場快綫的乘客量減少80.5%至310萬人次。即是東鐵綫和機場快綫的收入又大減。

港鐵公司的大股東就是香港政府，為了減輕市民負擔，公司於2019年6月30日至2020年4月4日期間扣減每程車費3.3%，到2020年3月宣布將該優惠延長到2021年1月1日; 「早晨折扣優惠」，即是以成人八達通於早上7時15分至8時15分出閘，即自動享有65折優惠。延長到2021年5月31日。之後於2020年4月宣佈，將程車資優勢由3.3%提高到20%，優惠期由2020年7月1日到2021年1月1日，於11月宣佈將優惠延長到2021年3月尾。「港鐵都會票」和「全月通加強版」亦有$100折扣，優惠期到2021年6月。

與對待巴士公司不同的，政府願意承擔由2020年7月至2021年3月期間，從上述措施所引致的實際總收入損失的一半，即是到2021年度時，港鐵公司會有額外資助入帳，而巴士公司就可以向政府申請「保就業」等計劃的資助。個人感覺上，政府願意照顧港鐵公司多於其他公共事業的公司，畢竟它是政府的親兒子。

香港車站商務、物業租賃和管理業務

由於經濟放緩，加上向受到過境車站關閉和商場以及車站因人流減少，以及向租戶提供租金寬減，港鐵公司的租金和廣告收入亦告下跌。

由於市民減少出外，車站商務收入按入大減51.92%。人流大減，租戶生意亦跟隨下跌。疫情的發展是隨著2019年社會運動，當年的社會運動在6月發生，影響延續到12月聖誕節前左右才告減少，當時已有商戶要求減租和管理費，但大業主和地產商普遍採取拖延態度，到2021年1月疫情爆發，又一次打擊商戶生意。港鐵公司作為國企，被政府要求與小商戶共渡時艱。

公司向車站商店的中小租戶提供租金寬減，從2020年2月至4月減免了每月一半租金。大型企業的租金減免則按個別情況考慮，即是未必減一半租金，其實這動作是合理的，公司要保留多1分利潤，無理由一刀斷減租。優惠之後由2020年5月延長到12月。由於經濟不景氣，車站商店的新訂租金按年下跌8%，而在2019年時該數量在增加3.7%。減租的好處是留著租戶，所以到年底時出租率保留在98.3%。

年報有提及車站商店的租戶類型，主要是餐飲類別約佔22%、餅店約佔16%、便利店約佔14%，考到市民不會只是路過或途經港鐵站，所以商店以接貼民生用品為主。

相反，港鐵公司的物業租賃業務就以精美裝修和各類活動吸引人流。到2020年底為止，公司旗下有14個商場，「The LOHAS康城」一期和二期位於將軍澳康城站附近，於2020年8月和11月開幕。此外，公司向新世界發展有限公司和周大福企業有限公司購入九龍灣「德福廣場」二期及將軍澳「PopCorn 2」商場之餘下收益權，作價共30億港元，公司現同時擁有這兩個商場100%的收益權，進一步擴大投資物業組合。

租戶組合為餐飲類別約佔29%、時裝、美容及配飾類別約佔22%、服務類別約佔22%、休閒娛樂類別約佔17%，以及百貨公司和超市類別約佔10%，旨在吸引人流消費。可惜商場同樣在疫情期間向租戶提供紓困措施，按照租戶的個別情況給予租金減免，租賃收入按年下跌0.3%至48.17億港元，這一點算是理想，顯示商場位置仍有吸引力，公司肯減少租金，租戶仍肯留下。

留心的是租約分批到期，約33%於2021年到期、30%於2022年到期，20%於2023年到期和17%於2024年或之後到期，而新訂租金錄得約21%的跌幅，意味著未來2年商場租金收入不會大升，限制回報。

有人住的地方就需要物業管理，港鐵公司在香港興建物業後自己另組團隊做物業管理。隨著公司發展的物業愈來愈多，它管理的住宅單位數目和商面面積(商場、車位和辦公室)就愈多。在2020年，香港物業管理業務收入為2.37億港元，較2019年減少22.0%，但看到物業管理是住戶的必需服務，所以相信隨著經濟回暖，公司可以再次放心加管理費。對於住戶來講是不利，但站在股東角度來看就相當有利。

香港物業發展業務

一個能救整家公司的業務一定是香港物業發展業務，在2020年內，港鐵公司出售大圍站和將軍澳日出康城的物業而獲得55.07億港元的收入。2020年，經常性業務錄得11.26億港的虧損，如果我們忽略投資物業重估(投資物業的估值，但公司不出售物業不會影響現金流)的話，公司其實有利潤43.81億港元，情況無想像上差。

截到2020年尾，公司合共17個新建住宅物業項目正處於發展階段，預計將於未來五年為市場提供逾23,000個單位，見上圖。

港鐵公司作為政府期下的發展商，一定受到政府的保護，尤其是地皮的供應。政府將小蠔灣車廠地塊交給公司發展約20,000個住宅單位，其中約一半將為資助出售單位心。此發展項目亦包括1個面積達30,000平方米的商場。此外，由於小蠔灣車廠的發展需時，為避免鐵路項目供應出現斷層，政府找港鐵將東涌牽引配電站及將軍澳百勝角通風樓改建土地用途變成住宅，即是在得到政府支持下，公司成功增加土地儲備，未來房地產收入有保障。

中國內地及國際業務

港鐵公司在香港發展多年後，憑藉在香港地鐵系統的設計、建造、驗收、營運及維修方面的超卓成績，承接香港以外不少工程顧問項目。在2002年時，它已經在國內的如上海、天津、南京和深圳以及台灣的台北和高雄爭取了顧問合約。期後，公司向香港以外多個市場，包括中國內地、澳門、歐洲及澳洲等，提供建造、營運及維修方面等服務。

公司更進一步在在內地發展物業管理業務。隨著公司在中國內地管理的物業愈多，物業管理業務的潤利就愈多，而且相當穩定。截至2020年底，公司在中國內地管理的商用和住宅樓面面積達406,000平方米。

其他業務

港鐵公司的其他業務主是八達通和昂坪纜車和昂坪市集(「昂坪360」)，「昂坪360」的收入需要旅客支持，可是2020年全球很多航線停飛，所以訪港旅客人數大跌，收入減少83.4%至6,500萬港元。

八通達業務因為交通運輸交易數量和旅客八達通及八達通配飾銷售量減少所導致利潤下跌22.6%至1.81億港元。

港鐵公司作為八達通控股有限公司的大股東，其實一直受惠於八達通的普及化，不過，正如榮晉在前文(按此)提及，公司其實可以進一步發展其他金融科技，例如虛擬銀行、網上保險公司等，但現時看來管理層只想守著現有的業務。政府將於2021年下半年發放5,000元電子消費券，市民可以用八達通卡取得消費券，屆時又可以推高八達通的使用量和手續費收入。

反思:

鐵路業務的存在價值:

港鐵公司自2001年上市以來已經有物業發展業務，過去多年為它帶來豐厚利潤，在2019年和2020年的社會運動和疫情之中，這個業務支撐著公司整體業績。相反，香港的車務收入利潤率在2007年後就出現下跌趨勢，每車卡和每名乘客帶來的利潤率分別由2007年54.83%和54.8%下跌到47.19%和47.19%(2019和2020年出現特別事件，所以利潤率插水可以理解，非管理層問題。)，這可能是成本上漲比起車費加幅快，而且港鐵公司陸續有新鐵路投入服務，車站和工程人員的數目亦會增加，即是成本每年蠶食客運業務的收入。

經營基礎設施有少少吃力不討好，幸好政府一直給予鐵路沿線地皮作為補償，港鐵可以分享到賣樓收入，興建商場、車位、寫字樓收租，成為受政權保護的大富翁。問題是，這些投資物業值錢是因為鄰近鐵路，交通便利對市民和商戶來說相當有吸引力，所以港鐵公司無經營鐵路業務的話，其房地產業務值價亦大跌。

未來投資1,000億興建鐵路，但成本肯定不只這個數目，超資成為常態

港鐵主席歐陽伯權在股東大會前見傳媒時表示在未來10年會投資1,000億港元在新鐵路項目及物業發展計劃，包括東涌綫延綫、屯馬南延綫、古洞站及北環綫，和小蠔灣車廠上蓋的物業發展。被問到港鐵將如何融資，港鐵行政總裁金澤培說，會透過派息之後的盈利，及向銀行借貸等去進行。

個人會思考港鐵公司有無能力同時興建多條鐵路而不會超支。問題是政府要哪種方法與港鐵公司合作。「專營權模式」就是鐵路由政府出資及擁有，並委託港鐵公司作為「項目管理人」興建和負責之後營運及管理。沙中綫就是採用這種模式，由於公司不會承擔全部支出，只收管理費，所以凡超資時就向政府申請撥款，最後由市民埋單。政府曾經提出反思過往興建鐵路的模式，亦會成立新部門管理港鐵公司的工程，但未知道詳情，所以榮晉對此持觀望態度。

國企的利與弊: 與市民共渡時艱與不能以利潤為先

國企不如私人企業可以謀利為先，例如中國移動(941)、中國電信(728)和中國聯通(762)在「降費提速」的背景下，它們不能再像以前躺著賺錢，收入和盈利均受到了影響。中國國有銀行亦一樣，它們有著國任務，向其他國企提供貸款，但國企做生意的能力不如私人企業，所以這些銀行要承擔壞帳風險。港鐵公司接受政府任務起鐵路，又被要求在2020年減車費和租金，雖然它承擔了社會責任，但減費用對股東不利，希望逆境盡快過去，屆時它有條件再提加租金、管理費和車費，恢復在2018年前的增長勢頭。

投資策略

港鐵公司作用1隻半公用股(另外的身份當然是地產商)，興建鐵路需時數年，之後才可以投入服務，回本期相當長，作為投資者需要別具耐性，可以取用月供方法儲其股票，長期投資後才做到價升有股息。